Estimer un appartement en copropriété en Belgique

Estimer un appartement en copropriété : ce qui change

Pour estimer un appartement en copropriété, il faut aussi regarder l’immeuble. L’acheteur reprend la quote-part et les charges du lot, et les travaux votés lui reviennent ou se négocient.

Un lot se compose d’une partie privative et d’une quote-part dans les parties communes. L’acte de base décrit l’immeuble, les parties privatives et les parties communes. Avec le règlement de copropriété, il forme les statuts de l’immeuble (Code civil, art. 3.85).

C’est aussi l’acte de base qui fixe la quote-part de chaque lot dans les parties communes. Elle suit la valeur du lot, fixée d’après sa superficie nette, son affectation et sa situation (Code civil, art. 3.85).

Le point de départ reste celui de tout appartement : la commune, la surface privative, l’état. Pour mesurer la surface sans erreur, voyez comment calculer la surface habitable. Avant même de décider si vous vendez, vous obtenez la fourchette de votre commune avec l’estimation appartement gratuite.

Charges et fonds de réserve : l’effet sur le prix

Des charges élevées ou un fonds de réserve faible font baisser le prix que l’acheteur accepte. Il ajoute les charges à son budget mensuel, et il sait qu’un fonds vide annonce des appels de fonds.

Le fonds de réserve est obligatoire. L’association des copropriétaires le constitue au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes. Chaque année, elle y verse au moins 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent (Code civil, art. 3.86, § 3).

L’assemblée générale peut renoncer à ce fonds, à la majorité des quatre cinquièmes des voix (art. 3.86, § 3). Un acheteur attentif demandera donc si le fonds existe et ce qu’il contient.

À la vente, le vendeur ne récupère pas sa part du fonds de réserve. Elle reste la propriété de l’association des copropriétaires (Code civil, art. 3.94, § 5). Un fonds bien rempli profite donc à l’acheteur, et c’est un argument de vente.

Pour les charges, l’acheteur compare avec des appartements semblables, dans des immeubles semblables. Un ascenseur, un concierge ou un chauffage collectif les font monter, mais apportent aussi un service.

Travaux votés en assemblée générale : qui paie

Pour les travaux votés en assemblée générale, la loi regarde deux dates : la décision et l’appel de paiement. Les dépenses décidées avant le transfert de propriété, mais dont le paiement est demandé après, sont à charge de l’acheteur.

Avant l’acte, le notaire demande au syndic, par recommandé, la liste de ces dépenses, appels de fonds et frais. Sauf convention contraire entre les parties, l’acheteur supporte ces dettes (Code civil, art. 3.94, § 2).

Une assemblée tenue entre le compromis et l’acte peut aussi engager l’acheteur, s’il avait une procuration pour y assister (art. 3.94, § 2).

Pour l’estimation, des travaux votés comptent deux fois. D’un côté, l’acheteur déduit ce qu’il devra payer, ou demande que le vendeur le prenne en charge dans le compromis. De l’autre, l’immeuble rénové vaut davantage après les travaux.

Notre agent lit donc les derniers procès-verbaux avant de situer votre appartement dans la fourchette. Des travaux connus et chiffrés rassurent plus qu’une décision floue.

Les documents du syndic à préparer

Les documents du syndic à préparer sont ceux que la loi impose de remettre à l’acheteur avant la signature. Le syndic les communique sur demande, dans les quinze jours (Code civil, art. 3.94, § 1er).

Le notaire, l’intermédiaire professionnel ou le vendeur les transmet avant la signature du compromis, de l’offre ou de la promesse :

• le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
• les arriérés dus par le vendeur
• les appels de fonds pour le fonds de réserve, décidés avant le transfert de propriété
• le relevé des procédures judiciaires en cours sur la copropriété
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
• le décompte périodique des charges des deux dernières années
• le dernier bilan approuvé par l’assemblée générale.

Si le syndic ne répond pas dans les quinze jours, les parties sont averties de cette carence. Les frais de transmission de ces informations sont à charge du vendeur (Code civil, art. 3.94, § 1er et § 4).

Demandez ces pièces dès l’estimation, car elles servent aussi à fixer le prix. Gardez avec elles l’acte de base et le règlement de copropriété. Pour compléter le dossier, voyez les autres documents pour une estimation.

PEB d’un appartement : les règles avant la vente

Le PEB d’un appartement est obligatoire avant sa mise en vente, comme pour tout logement, dans les trois Régions. Il ne l’est pas pour l’estimation, qui peut se faire avant.

En Wallonie, le certificat doit exister avant la mise en vente. Il est remis à l’acheteur avant la signature de la convention de vente (SPW Énergie). Sa durée de validité est de dix ans au maximum (wallonie.be).

À Bruxelles, le certificat est établi avant la mise sur le marché et sa classe figure dans les annonces. Il vaut 10 ans et se met à jour après des travaux énergétiques (Bruxelles Environnement).

En Flandre, l’EPC est requis avant de mettre l’appartement publiquement en vente. Son label figure dans l’annonce. Il vaut 10 ans et doit dater de 2019 ou après (vlaanderen.be).

L’acheteur lit la classe énergétique dès l’annonce, à côté du prix et des charges. Les règles du PEB pour estimer et vendre sa maison changent d’une Région à l’autre.