Comment la fourchette est calculée
La fourchette part des prix de vente réels de votre commune, publiés par Statbel. Elle est ensuite ajustée en fonction de l’état, de la surface et du quartier, dans des bornes fixes.
Mis à jour le
Les sources utilisées
- Statbel, ventes par commune et par type : nombre de ventes, premier quartile, médiane et troisième quartile. La fourchette utilise le fichier annuel (2025).
- Le fichier trimestriel (2e trimestre 2026) s’affiche sur les pages des communes, sans entrer dans le calcul.
- Statbel, secteurs statistiques : médiane par secteur, publiée à partir de 16 ventes (fichier par secteur, 2024).
- IWEPS, WalStat : médianes par quartier wallon sur la période 2013 à 2020 (données ouvertes).
- IBSA, Monitoring des quartiers : médiane des ventes d’appartements par quartier bruxellois, publiée à partir de 32 ventes (monitoringdesquartiers.brussels).
- BeST Address, SPF BOSA : les adresses, pour situer votre rue dans son quartier (opendata.bosa.be). Licence CC BY 4.0, données retraitées.
Source : Statbel, licence CC BY 4.0, données retraitées. Statbel publie des médianes calculées sur les actes de vente.
Étape 1 : la base de votre commune
La base est l’écart entre le premier et le troisième quartile du type de bien dans votre commune.
Trois types existent : maison 2 ou 3 façades, maison 4 façades et plus, appartement. Nous prenons la dernière année complète publiée.
Statbel ne publie quartiles et médiane qu’à partir de 16 ventes. Nous exigeons en outre que la dernière année complète de la commune date de 2023 au moins.
Une série communale plus ancienne n’est pas utilisée : le calcul passe à l’arrondissement, puis à la province.
Les replis, toujours nommés
Sans série récente du type dans la commune, le calcul se replie dans cet ordre :
- toutes maisons dans la commune, pour une maison seulement
- le même type, puis toutes maisons, dans l’arrondissement
- le même type, puis toutes maisons, dans la province.
Un appartement n’est jamais calculé sur des maisons. Chaque repli est indiqué sous le résultat.
Étape 2 : l’état du bien
L’état place votre bien dans la dispersion des prix de la commune :
| État | Bas de la fourchette | Haut de la fourchette |
|---|---|---|
| À rénover | premier quartile | médiane |
| Bon état | milieu entre premier quartile et médiane | milieu entre médiane et troisième quartile |
| Rénové | médiane | troisième quartile |
La fourchette fait au moins 15 % de la médiane. Si elle est plus étroite, elle est élargie aux deux quartiles de la commune.
Si les quartiles eux-mêmes sont trop proches, la fourchette couvre 7,5 % de part et d’autre de la médiane.
Étape 3 : la surface habitable
La surface déplace la fourchette par un coefficient. C’est la racine carrée du rapport entre votre surface et une surface de référence.
| Type | Surface de référence |
|---|---|
| Maison 2 ou 3 façades | 130 m² |
| Maison 4 façades et plus | 150 m² |
| Appartement | 85 m² |
Le coefficient reste compris entre 0,7 et 1,4. Par exemple, une maison 2 façades de 100 m² reçoit 0,877.
La surface acceptée va de 20 à 1 000 m². Aucun prix au mètre carré n’est utilisé : aucune source officielle belge n’en publie.
Étape 4 : le quartier
Le quartier multiplie la fourchette par un indice : la médiane du quartier divisée par celle de sa commune.
- Wallonie : l’indice vient des médianes WalStat 2013 à 2020. Cette position relative du quartier s’applique à la médiane communale actuelle.
- L’indice suit votre type de bien si le quartier compte au moins 16 ventes de ce type. Sinon, il porte sur tous les logements.
- Bruxelles : indice des appartements par quartier (IBSA), comparé à la commune la même année. Pour une maison, l’indice vaut 1.
- Flandre : aucun indice de quartier. La fourchette reste celle de la commune.
L’indice est borné entre 0,65 et 1,35. Votre rue est rattachée au quartier qui contient la majorité de ses numéros (BeST).
Les médianes par secteur statistique s’affichent sur les pages des communes, mais n’entrent pas dans le calcul de la fourchette.
Étape 5 : les bornes et l’arrondi
La fourchette finale ne descend jamais sous la moitié du premier quartile de la base. Elle ne dépasse pas non plus 1,5 fois le troisième quartile.
Quand l’une de ces bornes joue, le résultat l’indique. Les deux montants sont ensuite arrondis à 5 000 €.
Vous obtenez toujours deux montants, jamais un prix unique. Le calcul suit ces règles fixes, sans intelligence artificielle.
Ce que la fourchette n’est pas
- Ce n’est ni une estimation de l’agent immobilier, ni une expertise.
- L’état réel, les travaux et les défauts lui échappent.
- Elle n’engage personne : ni le notaire, ni l’administration fiscale, ni un acheteur.
L’estimation est réalisée par notre agent après une visite.
Ce que notre agent regarde en visite
- la surface habitable mesurée et la répartition des pièces
- l’état de la toiture, des châssis, du chauffage et de l’électricité
- le certificat PEB et le coût des travaux à prévoir
- le jardin, le garage, l’orientation et l’environnement immédiat
- la situation urbanistique et les permis
- les ventes récentes de biens comparables dans le quartier.
Il vous envoie ensuite un avis de valeur écrit, par e-mail, sous 3 jours ouvrables.
Mises à jour des données
| Source | Rythme de publication | Période utilisée |
|---|---|---|
| Statbel, communes | trimestriel | année 2025 (le 2e trimestre 2026 s’affiche sur les pages des communes) |
| Statbel, secteurs statistiques | annuel | 2024 |
| IWEPS, WalStat | annuel | 2013 à 2020 |
| IBSA, Monitoring des quartiers | annuel | 2023, dernière année publiée |
Nous avons lu ces données le 14 octobre 2026 et les relisons à chaque nouvelle publication.
Limites connues
- Petites communes : sous 16 ventes, Statbel ne publie pas de prix. Sans série depuis 2023, la fourchette vient de l’arrondissement ou de la province.
- Flandre : sans indice de quartier, deux rues très différentes reçoivent la même fourchette.
- Quartiers wallons : leur position relative date de 2013 à 2020 et a pu évoluer depuis.
- Biens atypiques : immeuble de rapport, ferme, bien classé ou très grande propriété sortent des statistiques communales.
Dans ces cas, la visite de notre agent compte plus encore que la fourchette.
Questions fréquentes
La fourchette donne-t-elle le prix de vente de mon bien ?
Non. Elle situe votre bien dans les ventes de votre commune. Le prix dépend de l’état réel, que seule une visite permet de juger.
Pourquoi pas de prix au mètre carré ?
Aucune source officielle belge ne publie de prix au mètre carré. La surface sert à placer votre bien dans la fourchette.
Mes données sont-elles envoyées pendant le calcul ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur, qui charge seulement les prix et les rues de la commune. La surface et l’état saisis ne nous parviennent pas à ce stade.
Demandez la visite de notre agent
La fourchette donne un ordre de grandeur. Si vous envisagez de vendre, notre agent vient voir le bien et vous envoie un avis de valeur écrit.
- Nous vous rappelons sous 1 jour ouvrable pour fixer un rendez-vous.
- Nous organisons une visite d’estimation sous 3 à 4 jours, selon vos disponibilités.
- Pour un propriétaire qui vend, l’estimation est gratuite et sans engagement : vous ne payez rien, ni la fourchette, ni la visite.