Estimation de la maison en cas de divorce

Estimation de la maison en cas de divorce : une valeur pour deux

L’estimation de la maison en cas de divorce fixe une valeur que les deux ex-conjoints peuvent accepter. Ce chiffre sert ensuite à calculer la soulte ou à fixer un prix de vente.

Le prix de rachat dépend de la valeur marchande actuelle de la maison (notaire.be, infofiche sur la soulte). Les ex-partenaires peuvent faire appel à un expert ou convenir ensemble d’un autre calcul.

La fourchette en ligne part des ventes réelles de votre commune, publiées par Statbel. Chacun peut la consulter avant de laisser ses coordonnées. Elle donne un point de départ neutre, pas encore une estimation.

Si la maison est mise en vente, nous fixons une visite d’estimation sous 3 à 4 jours, selon vos disponibilités. Elle dure 30 à 45 minutes, et les deux ex-conjoints peuvent y assister s’ils le demandent tous les deux.

Sous 3 jours ouvrables, vous recevez par e-mail un avis de valeur écrit. Il contient une fourchette, des biens comparables et des conseils de mise en vente. Cet avis n’est pas un rapport d’expertise.

La visite est gratuite si vous vendez la maison. Nous n’intervenons pas pour un rachat de part sans vente : un expert ou le notaire fixe alors la valeur.

Avant la visite, rassemblez les documents pour une estimation de maison, à commencer par l’acte d’achat. Si le bien commun est un appartement à vendre, l’estimation appartement gratuite suit le même parcours.

Calculer la soulte : valeur, crédit, part de chacun

Pour calculer la soulte, retirez le solde du crédit de la valeur, puis appliquez la part de chacun. Celui qui garde la maison verse la soulte à l’autre.

La soulte est la somme en argent que verse, lors d’un partage, celui qui reçoit plus que sa part. Cette définition vient du lexique de notaire.be. Les apports de chacun peuvent aussi entrer dans le calcul.

Ce calcul arithmétique n’a pas de valeur juridique. Les montants ronds servent d’exemple et ne sont pas des prix de marché. Le calcul suit la structure de l’infofiche de notaire.be.

Avec une maison retenue à 300 000 € et un crédit de 100 000 €, la valeur nette est de 200 000 €. Pour une part de 50 %, la soulte vaut 100 000 €.

Pour une part de 50 %, chaque écart de 10 000 € sur la valeur retenue change la soulte de 5 000 €. Le chiffre de départ compte donc autant pour celui qui reste que pour celui qui part.

Si un crédit court encore, voyez avec votre banque comment il sera repris avant de fixer la soulte.

Régime matrimonial : qui possède quoi

Le régime matrimonial décide qui possède quoi dans la maison. Sous le régime légal, les biens acquis pendant le mariage forment le patrimoine commun (notaire.be, régime de la communauté). Les biens achetés ou reçus avant le mariage restent propres.

En séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de ce qu’il acquiert. Un bien acheté ensemble est en revanche en indivision. Sans précision dans l’acte, il appartient pour moitié à chacun (notaire.be, séparation de biens).

Entre cohabitants légaux, le régime ressemble à la séparation de biens. Un bien dont aucun ne prouve la propriété est présumé indivis entre les deux (notaire.be, biens des cohabitants légaux).

La part de chacun entre dans la soulte : votre notaire ou votre avocat la confirme avant le partage.

Racheter la part de l’autre : droits et frais

Racheter la part de l’autre se signe chez le notaire. L’acte est soumis à un droit de partage, dont le taux dépend de la Région où se trouve la maison.

• Wallonie : droit de partage de 1 %, confirmé par le Ministre-Président le 30/03/2026 (Parlement de Wallonie).
• Bruxelles : 1 % sur le partage et sur le rachat de parts entre copropriétaires, art. 109 C. enr. (Bruxelles Fiscalité).
• Flandre : 2,5 %, ramené à 1 % sous conditions entre ex-époux ou ex-cohabitants légaux (Vlaamse Belastingdienst).

À Bruxelles, le droit porte sur tout le bien quand l’indivision cesse entre tous. Sinon, il porte sur les parts cédées.

Toujours à Bruxelles, la valeur de l’acte ne peut pas être inférieure à la valeur vénale (art. 111 C. enr.). Une valeur trop basse dans l’acte ne réduit donc pas le droit.

Avant de signer, demandez au notaire un coût approximatif de l’acte, comme le conseille notaire.be. Il peut aussi estimer lui-même la maison, et le prix d’une estimation par un notaire se demande alors d’avance.

Vendre la maison et partager le prix

Vendre la maison avant ou après le divorce change surtout le calendrier. Le prix net, après remboursement du crédit, se partage selon la part de chacun.

Un bien en indivision ne se vend qu’avec l’accord de tous les copropriétaires (art. 3.73 du Code civil). Le juge peut toutefois passer outre un refus qui constitue un abus de droit.

Le prix de mise en vente part de la valeur marchande actuelle, qui sert aussi à calculer la soulte.

Le choix du moment vous appartient, et votre notaire ou votre avocat vous dit ce qu’il change dans votre situation.

En cas de désaccord sur la valeur

En cas de désaccord sur la valeur, chacun peut faire estimer la maison de son côté. Si l’écart reste, un expert peut être choisi ensemble ou désigné par le juge.

Si les deux veulent garder la maison, le juge du tribunal de la famille tranche. Il tient compte de l’intérêt des enfants (notaire.be, infofiche sur la soulte). Dans une indivision fortuite, chaque copropriétaire peut exiger le partage à tout moment (art. 3.75 du Code civil).

Le partage ordonné par le tribunal

Quand il ordonne le partage, le tribunal renvoie les parties devant un notaire-liquidateur (art. 1210 du Code judiciaire). Les experts sont désignés par le tribunal (art. 1213). Si toutes les parties le demandent, le notaire-liquidateur peut estimer lui-même les biens, s’il y consent (art. 1214).

Le juge peut charger un expert d’un avis technique, sans être tenu de le suivre (art. 962 du Code judiciaire).

Le coût d’une expertise

Une évaluation par un expert ou un bureau se paie, et les tarifs publiés viennent de bureaux privés. Xpert Immo affiche 250 € TTC pour un appartement et 300 € TTC pour une maison de moins de 250 m². Au-delà, le forfait passe à 350 € TTC.

experts-immo-bruxelles.be indique d’environ 250 € à près de 700 € pour une maison à Bruxelles, visite et rapport compris.

Source : tarifs publiés par Xpert Immo et experts-immo-bruxelles.be, lus le 14/10/2026.

Avant de payer, voyez s’il vous faut une estimation ou expertise immobilière, puis ce qu’apporte un expert immobilier agréé.