Estimation d’une maison pour une succession

Estimation d’une maison pour une succession : la valeur vénale

En Wallonie et à Bruxelles, l’estimation d’une maison pour une succession donne sa valeur vénale au jour du décès. C’est le prix qu’un acheteur aurait payé ce jour-là.

Le Code des droits de succession pose cette règle à l’article 19. Les biens s’y déclarent à « la valeur vénale au jour du décès, à estimer par les déclarants ». Ce sont donc les héritiers qui avancent le chiffre, et les droits se calculent sur cette base.

Ce code s’applique en Wallonie et à Bruxelles. La Région qui compte est celle du domicile fiscal du défunt, pas celle de la maison (Bruxelles Fiscalité). On retient la Région où il a vécu le plus longtemps durant les 5 ans précédant le décès. Si c’est la Flandre, votre notaire vous indique les règles flamandes.

La valeur vénale tient compte de l’état réel de la maison au décès. Ainsi, une toiture à refaire ou une installation ancienne pèsent sur le prix. Un logement loué ne se vend pas comme un logement libre.

La fourchette en ligne situe la maison parmi les ventes de sa commune. Si les héritiers vendent, notre agent affine ensuite le chiffre sur place. Il regarde l’état, la surface, les travaux à prévoir et la situation, puis compare avec des ventes récentes proches.

Le délai pour déclarer la succession

En Wallonie et à Bruxelles, le délai pour déclarer la succession est de 4 mois après un décès en Belgique. Cela fait environ 17 semaines. Il passe à 5 mois pour un décès ailleurs en Europe, et à 6 mois hors d’Europe. En Flandre, votre notaire vous indique le délai.

Ces délais figurent à l’article 40 du Code des droits de succession (wallonie.be, Bruxelles Fiscalité). Un report d’un ou deux mois s’obtient sur simple demande (notaire.be). Un report plus long doit, lui, être motivé.

À Bruxelles, les droits se paient dans les 2 mois suivant la fin du délai de dépôt (Bruxelles Fiscalité). Faites estimer la maison dès les premières semaines du délai. Vous aurez ainsi le temps de comparer, d’en discuter entre héritiers et, si besoin, de demander une expertise préalable.

Si les héritiers vendent, notre avis de valeur suit la visite sous 3 jours ouvrables, bien avant l’échéance.

Qui peut estimer la maison d’une succession, et à quel prix

La maison d’une succession peut être estimée par un agent immobilier, par un expert ou par le notaire. Le prix et le document remis changent d’une voie à l’autre.

Sources : Xpert Immo et experts-immo-bruxelles.be, lus le 14/10/2026. Tarif des honoraires des notaires et Code des droits de succession.

Chez nous, la visite d’estimation est réservée aux héritiers qui envisagent de vendre, et elle est alors gratuite. Nous vous rappelons sous 1 jour ouvrable pour fixer une visite d’estimation sous 3 à 4 jours, selon vos disponibilités.

La visite dure 30 à 45 minutes. Vous recevez ensuite par e-mail, sous 3 jours ouvrables, un avis de valeur écrit. Il reprend la fourchette, les biens comparables et des conseils de mise en vente. Ce n’est pas un rapport d’expertise : pour la seule déclaration de succession, adressez-vous à un expert ou au notaire.

Avant la visite, réunissez les documents pour une estimation. Si vous avez besoin d’un rapport signé, faites plutôt appel à un expert immobilier agréé. Entre estimation et expertise immobilière, ni le document remis ni le prix ne sont les mêmes. Quant à l’estimation par un notaire, son prix se demande d’avance.

Sous-estimer la maison : ce que risquent les héritiers

Sous-estimer la maison expose les héritiers à un contrôle. En Wallonie, l’administration peut faire expertiser la maison pour établir une sous-évaluation. Elle dispose pour cela de 2 ans après le dépôt de la déclaration. Ces règles figurent aux articles 111 et 112 du Code des droits de succession.

Une valeur gonflée coûte aussi, car les droits se calculent sur le chiffre déclaré. Le but reste donc une valeur sincère. Appuyée sur une visite et des ventes comparables, une estimation vous donne une base que vous pouvez expliquer. Gardez-la avec le dossier de succession.

L’expertise préalable : fixer la valeur avec l’administration

En Wallonie, l’expertise préalable permet aux héritiers de fixer la valeur avant de déposer la déclaration. L’estimation obtenue est définitive et sert de base au calcul des droits (article 20 du Code des droits de succession).

La demande se fait avant la fin du délai de dépôt. Les héritiers la notifient par lettre recommandée au bureau où la déclaration doit être déposée. L’expertise est à leurs frais, et votre notaire vous dit qui la réalise et ce qu’elle peut coûter.

Elle a du sens quand la valeur prête à discussion, par exemple pour un bien atypique. Pour la déclaration elle-même, votre notaire reste l’interlocuteur et vous aide à juger si cette dépense se justifie.

Héritiers en indivision : garder, racheter ou vendre

Tant que la maison n’est pas partagée, les héritiers sont en indivision. Une estimation commune sert alors de base pour garder le bien, racheter des parts ou vendre.

Personne n’est tenu de rester en indivision. Chaque héritier peut exiger le partage à tout moment (article 3.75 du Code civil). Vendre la maison demande en revanche l’accord de tous (article 3.73). Le juge peut toutefois passer outre un refus qui constitue un abus de droit.

L’héritier qui rachète la part des autres paie un droit de partage. Il est de 1 % en Wallonie (Parlement de Wallonie) et à Bruxelles (Bruxelles Fiscalité). En Flandre, il est de 2,5 % entre héritiers (Vlaamse Belastingdienst). Pour ce droit, c’est la Région où se trouve la maison qui compte (Bruxelles Fiscalité).

À Bruxelles, la base de ce droit ne peut pas être inférieure à la valeur vénale (Bruxelles Fiscalité). Un prix de rachat trop bas dans l’acte ne réduit donc pas la base.

Une même valeur pour tous évite que chaque héritier arrive avec son propre chiffre. Le rachat de parts se calcule alors sur une base partagée.

Notre agent intervient quand les héritiers vendent. Pour un rachat de parts sans vente, adressez-vous plutôt à un expert ou au notaire.

Vendre la maison après la succession

Pour vendre la maison après la succession, les héritiers ont besoin d’un acte d’hérédité. La loi l’exige depuis juillet 2022 pour la vente d’un immeuble du défunt (notaire.be).

Le tarif légal de cet acte part d’une base de 195 €, plus 125 € par immeuble (tarif des honoraires des notaires). Ces montants de base sont indexés chaque 1er janvier depuis 2024, et les frais, débours et TVA s’y ajoutent.

La plus-value sur un immeuble bâti revendu dans les 5 ans est taxée à 16,5 %. Cette taxe ne vise toutefois pas une maison reçue par succession (notaire.be). En Wallonie, le contrôle de la valeur déclarée reste possible pendant 2 ans après le dépôt. L’estimation établie après le décès garde alors la trace du chiffre retenu.

Si la maison est à vider ou à rénover, une autre voie existe : vendre sa maison à un investisseur. Ce parcours est distinct de l’estimation.

Si plusieurs mois séparent la déclaration de la vente, faites revoir le prix. Le marché a pu bouger, l’état de la maison aussi : une maison inoccupée demande souvent un entretien que personne n’assure.