Les critères qui font la valeur d’une maison en Belgique

Ce qui fait la valeur d’une maison : la commune d’abord

Ce qui fait la valeur d’une maison, c’est d’abord sa commune. En 2025, la médiane d’une maison va de 95 000 € à Froidchapelle à 792 500 € à Sint-Martens-Latem (Statbel, actes 2025).

Les principaux critères d’évaluation

Les principaux critères sont la commune, le quartier, le type, la surface et l’état. Aucun ne crée un écart aussi grand que la commune. Ainsi, une maison identique change de prix selon l’emploi proche, les écoles, les transports et la demande locale. Même entre grandes villes wallonnes, les médianes diffèrent nettement.

La médiane partage les ventes en deux moitiés, l’une plus chère, l’autre moins chère. Elle résiste donc mieux qu’une moyenne aux quelques ventes très chères. Quant au nombre de ventes, plus il est grand, plus le repère est fiable.

Le prix immobilier par commune en Belgique donne la médiane de chaque commune. Charleroi, Liège et Namur suffisent à montrer l’écart entre grandes villes.

Le quartier et la rue

Dans une même commune, le quartier et la rue déplacent le prix. WalStat publie le prix médian des quartiers wallons sur les ventes de 2013 à 2020 (IWEPS, WalStat).

Namur le montre bien pour les maisons de 2 ou 3 façades. Sur 2013 à 2020, leur médiane communale est de 193 000 €. Elle tombe à 165 000 € à Saint-Servais, sur 207 ventes, mais monte à 215 000 € à Salzinnes, sur 282 ventes.

À Liège, pour le même type de maison et la même période, l’écart est encore plus net. La médiane communale y est de 135 000 €. Bressoux n’atteint que 90 000 €, sur 227 ventes, tandis que le Laveu Nord grimpe à 175 000 €, sur 251 ventes.

Ces médianes datent des ventes de 2013 à 2020, et les prix ont bougé depuis. Notre estimateur applique donc la position relative du quartier à la médiane communale actuelle, pas son prix d’alors.

Le quartier et les commodités à proximité

Les commerces, les écoles, les transports, le bruit ou le stationnement pèsent aussi dans le prix. Ces éléments de la rue se jugent sur place, comme pour estimer une villa mal desservie.

Le type de maison : 2-3 façades ou 4 façades

Le type de maison change fortement le prix. En Wallonie, la médiane 2025 d’une 4 façades est de 325 000 €. Pour une 2 ou 3 façades, elle est de 198 000 € (Statbel, actes 2025).

L’écart se retrouve dans chaque ville, mesuré en médiane 2025 (Statbel) :

• Namur : 265 000 € pour une 2 ou 3 façades, 360 000 € pour une 4 façades.
• Liège : 200 000 € pour une 2 ou 3 façades, 330 000 € pour une 4 façades.
• Charleroi : 150 000 € pour une 2 ou 3 façades, 271 000 € pour une 4 façades.

Cet écart mêle les façades, le terrain et la surface, souvent plus grands pour une 4 façades. Les 4 façades sont aussi plus rares en ville. À Liège, elles ne forment que 7 % des maisons (Statbel, parc des bâtiments au 1er janvier 2025).

Statbel range ensemble les maisons de 2 et de 3 façades. L’écart entre une mitoyenne et une 3 façades ne se lit donc pas dans ces chiffres. Notre agent le juge sur place, avec les ventes proches.

La surface habitable

À type égal, plus de surface habitable donne un prix plus haut, mais pas en proportion. Une maison deux fois plus grande ne vaut pas deux fois plus. Aucun prix au mètre carré officiel n’existe d’ailleurs en Belgique.

La surface habitable comme critère clé

Avant de vendre, prenez le temps de calculer la surface habitable pièce par pièce.

Notre estimateur tient compte de la surface par un coefficient en racine carrée, borné en haut et en bas. Sa surface de référence est de 130 m² en 2 ou 3 façades et de 150 m² en 4 façades. Voyez comment est calculée la fourchette d’estimation.

L’état et les travaux à prévoir

L’état et les travaux à prévoir placent la maison dans la fourchette de sa commune. Une maison à rénover se vend dans le bas, une maison rénovée dans le haut.

Un quart des maisons se vend sous le premier quartile, et trois quarts sous le troisième. Ainsi, la moitié des ventes se situe entre le premier et le troisième quartile.

Notre estimateur suit cette logique. Il place une maison à rénover entre le premier quartile et la médiane des ventes de la commune. Une maison rénovée va de la médiane au troisième quartile. Une maison en bon état se situe autour de la médiane, à cheval sur ces deux zones.

Les installations et leur état

La toiture, l’électricité, le chauffage et l’isolation pèsent le plus, car ce sont les postes les plus chers à refaire. Chaque acheteur les regarde pour juger l’état général du bien immobilier.

Les travaux les plus rentables

Parmi les travaux qui donnent de la valeur à une maison, ceux qui règlent un défaut lourd comptent le plus. Pour une maison qui demande de gros travaux, l’estimation d’une maison à rénover suit sa propre méthode.

Le PEB

Le PEB annonce le coût de l’énergie et les travaux d’isolation à prévoir. L’acheteur en tient donc compte dans son offre. La brochure du notariat rappelle d’ailleurs qu’une mauvaise performance énergétique peut peser sur le prix (notaire.be, « Je vends », 2025).

Le rôle de l’isolation et des performances énergétiques

Une maison bien isolée coûte moins à chauffer et demande moins de travaux. Le certificat PEB le montre à l’acheteur.

En Flandre, l’acheteur d’un logement au label EPC E ou F doit atteindre au moins le label D après l’acte. Cette obligation vaut pour les actes passés depuis le 1er janvier 2023 (vlaanderen.be). Ces travaux obligés entrent dans le calcul de l’acheteur.

Voyez les règles du PEB pour estimer et vendre sa maison.

L’âge du bâti, le jardin, le garage

L’âge du bâti, le jardin et le garage affinent le prix sans le fixer. Leur effet dépend de l’état réel de la maison et de ce que cherchent les acheteurs du quartier.

Une maison ancienne n’est pas une exception en Wallonie. Les maisons d’avant 1946 forment 72 % des maisons de Charleroi et 68 % de celles de Liège. À Namur, la part tombe à 43 % (Statbel, parc des bâtiments au 1er janvier 2025).

Dans ces villes, une maison ancienne se compare donc surtout à d’autres maisons anciennes. Ce sont alors son état et les travaux déjà faits qui la distinguent.

Les maisons récentes y sont rares. Seules 1,3 % des maisons de Charleroi ont été bâties après 2011, contre 5,2 % à Namur (même source). Une maison récente se compare donc à peu de ventes, et la visite compte d’autant plus.

Le poids du jardin et du garage varie d’un quartier à l’autre. Notre agent l’apprécie donc au regard des ventes proches.

Ce qui ne fait pas la valeur : le revenu cadastral

Le revenu cadastral ne fait pas la valeur d’une maison : il sert à l’impôt, pas au prix. Il est la base de calcul du précompte immobilier (SPW Fiscalité). Ce montant, fixé par le SPF Finances, correspond au revenu moyen normal net que le bien rapporterait en un an.

Deux maisons au même revenu cadastral peuvent se vendre à des prix très différents. L’acheteur regarde pourtant ce chiffre, car il fixe un coût annuel. Le lien entre revenu cadastral et estimation passe surtout par là.